Quando
si firma un contratto di locazione per un immobile, il documento di
solito specifica una data di scadenza. Tuttavia, può capitare che il
locatore o il conduttore abbiano bisogno di terminare il contratto
prima della data stabilita.
La normativa prevede diverse opzioni per entrambe le parti, anche
se le modalità possono variare leggermente.
Cessazione Consensuale del Contratto di Locazione
Indipendentemente dalla data di scadenza prevista, le parti
coinvolte possono sempre concordare di terminare il contratto in modo
consensuale. In questo scenario, la decisione è completamente nelle
mani delle parti, ma è importante considerare le implicazioni
fiscali e seguire le linee guida disponibili sul sito dell'Agenzia
delle Entrate.
Oltre alla risoluzione consensuale, esistono altre situazioni in
cui è possibile anticipare la cessazione del contratto di locazione.
Recesso Anticipato del Conduttore
Le regole per la risoluzione anticipata del contratto di locazione
sono generalmente più favorevoli per il conduttore rispetto a quelle
applicabili al locatore. Il conduttore ha la possibilità di recedere
dal contratto in qualsiasi momento, utilizzando una delle due
modalità previste: tramite la clausola di recesso inserita nel
contratto stesso, oppure per gravi motivi, come stabilito dall'art. 3
della legge n. 431/1998. In quest'ultimo caso, il conduttore deve
indicare i motivi nella lettera di preavviso inviata al locatore, con
un preavviso di almeno 6 mesi tramite lettera raccomandata.
Se il conduttore non rispetta il termine di preavviso, ci sono due
principali conseguenze: per il locatore, il contratto si rinnoverà
alle stesse condizioni precedenti; per il conduttore, c'è l'obbligo
di pagare al locatore un'indennità equivalente a sei mensilità per
il periodo di preavviso non rispettato, anche se l'immobile viene
restituito (Cass. n. 18167/2012).
Inoltre, se il conduttore recede per gravi motivi senza dare il
dovuto preavviso, potrebbe essere tenuto a risarcire i danni subiti
dal locatore a causa della restituzione anticipata dell'immobile. È
compito del locatore dimostrare l'inadempimento del conduttore e che
l'immobile è rimasto libero e inutilizzato (Cass. n. 530/2014; Cass.
n. 5827/1993).
Recesso Anticipato del Locatore
Il locatore, rispetto al conduttore, ha possibilità più limitate
di terminare il contratto di locazione prima della scadenza.
Normalmente, il locatore può dare disdetta per fine locazione con un
preavviso di almeno 6 mesi prima della scadenza per gli immobili
residenziali. Per gli immobili ad uso commerciale, artigianale,
alberghiero o simili, il preavviso richiesto è di 12 o 18 mesi.
In alcune situazioni, il locatore può riservarsi il diritto di
recedere dal contratto per occupare personalmente l'immobile, come
previsto dall'art. 1612 del codice civile. In tal caso, deve
specificare le motivazioni del recesso nel termine previsto dagli usi
locali.
Alla prima scadenza, il locatore può recedere dal contratto solo
in specifici casi previsti dalla legge. Secondo l'art. 3, comma 1
della legge n. 431/1998, il locatore può decidere di non rinnovare
il contratto se:
Desidera utilizzare l'immobile
per uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio
(o per un familiare entro il secondo grado);
Intende destinare l'immobile ad
attività di interesse pubblico, sociale, mutualistico, cooperativo,
assistenziale, culturale o di culto (in tal caso, il locatore deve
essere un ente pubblico o una società e deve offrire un altro
immobile adeguato al conduttore);
Il conduttore ha già a
disposizione un'altra abitazione idonea nello stesso comune;
L'immobile è gravemente
danneggiato e necessita di ricostruzione o ristrutturazione, e la
presenza del conduttore ostacola tali lavori;
Il conduttore non utilizza
l'immobile in modo continuativo senza giustificato motivo;
Il locatore desidera vendere l'immobile e non possiede
altri immobili abitativi tranne quello in cui risiede (in tal caso,
il conduttore ha diritto di prelazione).
In tutti questi casi, il locatore deve comunicare al conduttore la
propria intenzione di recedere con un preavviso di almeno sei mesi,
tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, specificando
chiaramente l'intento di cessare il contratto (Cass. n.
13199/2012).
Obblighi Economici e Fiscali
La risoluzione anticipata di un contratto di locazione comporta
spese per entrambe le parti coinvolte. Innanzitutto, il conduttore
può lasciare l'immobile in qualsiasi momento dopo aver inviato la
comunicazione ufficiale, ma è obbligato a pagare le mensilità
corrispondenti al periodo di preavviso.
Per quanto riguarda la caparra, il locatore non è obbligato a
restituirla interamente al conduttore se vengono riscontrati danni
all'immobile. In tal caso, il locatore può trattenere la caparra per
coprire eventuali spese di riparazione.
Inoltre, c'è un adempimento fiscale associato al recesso
anticipato: entrambe le parti devono pagare la tassa di registro
all'Agenzia delle Entrate per la cessazione anticipata del contratto.
Questa tassa è inizialmente a carico del locatore, il quale può
successivamente richiedere al conduttore il rimborso di metà
dell'importo versato al fisco, come previsto dall'art. 8 della legge
n. 392/1978.
Infine, se la risoluzione del contratto è causata da
inadempimento del conduttore, il locatore ha il diritto di richiedere
il risarcimento dei danni derivanti dalla cessazione anticipata.
L'ammontare di tali danni sarà determinato dal giudice, che
considererà tutte le circostanze del caso concreto (Cass. n.
2865/2015).
