Il frazionamento

Il frazionamento immobiliare è una pratica che consiste nella suddivisione di un'unità immobiliare in due o più unità distinte, sia a livello catastale che urbanistico. Questo processo è spesso utilizzato per valorizzare immobili di grandi dimensioni, rendendoli più facilmente vendibili o affittabili.

Esempi di applicazione

Investitori immobiliari: Acquistano immobili di grandi dimensioni, frazionano e vendono o affittano le unità più piccole a un prezzo maggiorato.

Proprietari di immobili familiari: Alcuni scelgono di frazionare un grande appartamento per creare spazi separati per i propri familiari o per affittarli.

Vantaggi del frazionamento per l' investitore immobiliare

Il frazionamento immobiliare offre diversi vantaggi per l'investitore, che lo rende una strategia interessante per massimizzare i profitti e ottimizzare il rendimento di un immobile. Ecco i principali benefici:

1. Aumento del valore dell'immobile

Rivendita a un prezzo maggiore: Suddividere un immobile di grandi dimensioni in più unità più piccole spesso porta a un valore di mercato complessivo più alto. In genere, il prezzo al metro quadro di unità più piccole è maggiore rispetto a quello di una grande proprietà.

Migliore appetibilità per il mercato:Piccoli appartamenti sono più facili da vendere, poiché risultano più accessibili per un'ampia gamma di acquirenti, come giovani coppie, single o investitori alla ricerca di immobili da affittare.

2. Incremento dei rendimenti da locazione

Maggiore reddito complessivo: Frazionando un immobile e affittando le unità singolarmente, l'investitore può ottenere un rendimento locativo totale superiore rispetto all'affitto di un'unica grande unità. Più unità equivalgono a più canoni di locazione che, complessivamente, superano il valore che avrebbe un unico affitto.

Diversificazione del rischio: Con più unità affittate a inquilini diversi, il rischio di mancati pagamenti o di unità sfitte è distribuito. Anche se una o più unità rimangono vuote, le altre continuano a generare reddito.

3. Ottimizzazione degli spazi inutilizzati

Massimizzazione dell'utilizzo dell'immobile: In molti casi, gli immobili di grandi dimensioni non sono utilizzati in modo efficiente. Il frazionamento consente di trasformare spazi inutilizzati o mal organizzati in unità abitative separate e funzionali, migliorando l'efficienza dello spazio e il potenziale di guadagno.

4. Maggiore flessibilità operativa

Vendita o locazione modulare: Con un immobile frazionato, l'investitore ha la possibilità di vendere o affittare una parte dell'immobile mantenendo la proprietà delle altre unità. Questo approccio consente di ottenere liquidità immediata attraverso la vendita parziale senza dover cedere l'intero immobile.

Diversificazione strategica: Avere più unità offre la flessibilità di destinare una parte alla vendita e un'altra all'affitto a breve termine, come Airbnb, o a lungo termine, adattandosi alle condizioni di mercato.

5. Ottimizzazione fiscale

Benefici fiscali: In alcune situazioni, suddividere un immobile può portare vantaggi fiscali, come la possibilità di ridurre il carico fiscale su determinate unità destinate a specifici usi o agevolazioni per ristrutturazioni legate al frazionamento.

Imposta ridotta sulle singole unità: L'IMU o altre imposte locali potrebbero essere inferiori per le singole unità rispetto a un grande immobile con un'elevata rendita catastale.

6. Liquidità più rapida

Accesso a più acquirenti: Piccoli appartamenti sono più facili da vendere rispetto a immobili di grandi dimensioni. Ciò significa che l'investitore può ottenere una liquidità più rapida vendendo le singole unità piuttosto che cercando un acquirente per l'intero immobile.

Domanda più ampia: La domanda di piccoli appartamenti è generalmente più elevata, soprattutto in città dove ci sono giovani professionisti, studenti o famiglie che cercano unità abitative di dimensioni più ridotte.

7. Valorizzazione tramite ristrutturazione

Incremento del valore con interventi minimi: Frazionando e ristrutturando un immobile, l'investitore può aumentare il valore complessivo con un intervento relativamente semplice. Spesso non sono necessarie grandi opere strutturali, ma solo la realizzazione di nuove divisioni interne, impianti separati e ingressi distinti.

Bonus edilizi: In alcuni casi, è possibile sfruttare incentivi fiscali legati alla ristrutturazione, come ecobonus o sismabonus, per ridurre i costi del frazionamento.

8. Maggiori opportunità di sviluppo

Possibilità di ampliare il progetto: Un investitore può decidere di acquistare un immobile, frazionarlo e successivamente espandere il progetto, acquisendo altre proprietà adiacenti o sviluppando nuove unità in verticale, aumentando così il potenziale di guadagno. Il frazionamento immobiliare permette dunque agli investitori di massimizzare il valore e il rendimento di un immobile, diversificando le opportunità di guadagno attraverso la vendita o la locazione di unità separate. Nonostante richieda una pianificazione e un investimento iniziale, i vantaggi economici e operativi possono essere notevoli, soprattutto in contesti urbani con forte domanda di piccoli appartamenti.

Aspetti tecnici e urbanistici

Prima di procedere con il frazionamento, è necessario verificare la fattibilità del progetto. In particolare, bisogna valutare:

Normative comunali: Ogni comune ha regolamenti edilizi specifici che possono limitare o vincolare il frazionamento (ad esempio, dimensioni minime degli appartamenti).

Urbanistica e vincoli: Occorre verificare se l'immobile si trova in aree sottoposte a vincoli particolari (es. vincoli paesaggistici, storici o ambientali) che possono impedire o complicare il frazionamento.

Conformità catastale: Il progetto di frazionamento deve essere presentato all'Agenzia delle Entrate per l'aggiornamento della planimetria catastale e l'attribuzione di nuovi subalterni.

Iter burocratico

Il frazionamento richiede la presentazione di pratiche edilizie come:

SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): Documento che attesta l'inizio dei lavori di modifica.

Permessi di costruire: Se le modifiche implicano interventi strutturali più consistenti, può essere necessario ottenere specifici permessi.

Aggiornamento catastale: Una volta completato l'intervento, bisogna aggiornare le schede catastali per le nuove unità immobiliari.

Aspetti fiscali

Imposte di registro e catastali: Ogni nuova unità immobiliare deve essere registrata e comporta il pagamento di specifiche imposte.

IMU e TASI: Le nuove unità frazionate possono essere soggette a imposte sugli immobili più elevate, a seconda del comune e della destinazione d'uso.

Svantaggi e limiti

Costi: Il frazionamento comporta costi di progettazione, lavori di ristrutturazione, pratiche amministrative e aggiornamenti catastali. Bisogna valutare attentamente la fattibilità economica.

Eventuali opposizioni condominiali: Se l'immobile fa parte di un condominio, potrebbe essere necessario ottenere l'approvazione dell'assemblea condominiale per modifiche rilevanti alla distribuzione degli spazi comuni (es. nuovi impianti o modifiche strutturali).

Tasse: Il frazionamento può comportare un aumento delle imposte catastali o del carico fiscale (ad esempio, la TARI o l'IMU possono aumentare con più unità).

In conclusione, il frazionamento immobiliare può essere un'opportunità interessante per valorizzare e ottimizzare immobili, ma richiede una buona conoscenza delle normative e una pianificazione attenta dei costi e benefici.

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