Occhio alla donazione

La donazione immobiliare è un atto giuridico con cui un soggetto, chiamato donante, trasferisce gratuitamente la proprietà di un immobile a un altro soggetto, il donatario. Questo tipo di atto può sembrare vantaggioso, soprattutto in ambito familiare, ma presenta alcuni rischi rilevanti, soprattutto quando si tratta di compravendita successiva dell'immobile donato.

Rischi legati alla donazione immobiliare nelle compravendite

Uno dei principali problemi con la donazione immobiliare emerge quando il donatario (chi ha ricevuto l'immobile) decide di vendere il bene. Ecco i rischi più comuni:

1. Azione di riduzione da parte degli eredi legittimari Gli eredi legittimari (coniuge, figli e in certi casi genitori) hanno diritto a una quota della successione, detta "quota legittima". Se una donazione effettuata in vita lede i loro diritti, questi possono agire, entro dieci anni dall'apertura della successione, con l'azione di riduzione. Tale azione serve a recuperare i beni donati o il loro valore, in modo da garantire la corretta divisione della quota legittima. Se un immobile viene venduto dal donatario e successivamente gli eredi legittimari vincono un'azione di riduzione, gli acquirenti potrebbero trovarsi nella posizione di dover restituire l'immobile. Questo crea un forte disincentivo per chi vuole comprare immobili provenienti da donazioni, rendendo più difficile la loro rivendita.

2. Difficoltà nell'ottenere mutui A causa dei rischi legati alle azioni di riduzione, molte banche sono restie a concedere mutui per l'acquisto di immobili provenienti da una donazione. Le banche temono che l'immobile, pur essendo stato acquistato con un regolare contratto, possa essere successivamente reclamato dagli eredi legittimari. Anche se questo non avviene sempre, il rischio è presente e ciò rende gli immobili donati meno appetibili per gli acquirenti che richiedono un finanziamento.

3. Problemi con il notaio e assicurazioni per la compravendita Nel momento in cui si cerca di vendere un immobile che è stato oggetto di donazione, il notaio è tenuto a informare l'acquirente dei potenziali rischi legati alla possibilità di un'azione di riduzione da parte degli eredi del donante. Questa informazione può scoraggiare gli acquirenti. Per ovviare a questo problema, alcune società assicurative offrono polizze che coprono il rischio di riduzione, garantendo agli acquirenti una tutela contro eventuali rivendicazioni future. Tuttavia, queste polizze hanno un costo e possono non coprire tutti gli scenari possibili.

4. Rivendicazioni da parte del donante Un altro rischio riguarda la possibilità che il donante stesso, in circostanze particolari, possa revocare la donazione. Anche se le donazioni sono generalmente irrevocabili, ci sono eccezioni. Ad esempio, una donazione può essere revocata per ingratitudine (nel caso in cui il donatario compia atti offensivi nei confronti del donante) o per sopravvenienza di figli, se il donante scopre di avere figli dopo la donazione. Questi eventi possono causare ulteriori complicazioni in caso di vendita dell'immobile.

Soluzioni per ridurre i rischi

Nonostante i rischi, ci sono diverse strategie che possono essere adottate per tutelare sia il donatario che i futuri acquirenti dell'immobile:

Rinuncia all'azione di riduzione: Gli eredi legittimari possono, con un atto formale, rinunciare all'azione di riduzione nei confronti dell'immobile donato. Questo rende la donazione più sicura, eliminando il rischio di contestazioni future. Tuttavia, questa rinuncia può essere effettuata solo dopo la morte del donante.

Polizza assicurativa per il rischio di riduzione: Come accennato, esistono polizze che coprono l'acquirente contro eventuali azioni di riduzione degli eredi. Questa soluzione permette di procedere con maggiore tranquillità nella compravendita, anche se comporta un costo aggiuntivo.

Aspettare la prescrizione del termine: L'azione di riduzione può essere esercitata solo entro dieci anni dall'apertura della successione del donante (ossia dieci anni dalla sua morte). Una volta decorso questo termine, l'immobile può essere venduto senza rischio di contestazioni. Tuttavia, questa soluzione richiede un lungo periodo di attesa e non sempre è praticabile.

Revisione degli accordi familiari: In alcuni casi, una pianificazione successoria più accurata, come il ricorso a strumenti diversi dalla donazione (come il testamento o il fondo patrimoniale), può evitare i rischi tipici della donazione e garantire una maggiore tranquillità agli eredi.

Conclusione

La donazione immobiliare è uno strumento utile, ma comporta diversi rischi, soprattutto quando si tratta di vendere l'immobile donato. Questi rischi riguardano principalmente le possibili rivendicazioni da parte degli eredi legittimari, che possono mettere in pericolo la compravendita e ridurre l'appetibilità dell'immobile sul mercato. Tuttavia, con una buona pianificazione, l'adozione di polizze assicurative e la rinuncia all'azione di riduzione, è possibile contenere significativamente tali rischi, rendendo l'operazione più sicura per tutte le parti coinvolte.

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