Quali sono le principali destinazioni d'uso per un immobile? La destinazione d'uso di un immobile indica le finalità
principali per cui il fabbricato è previsto e utilizzato. La
normativa italiana, specificata all'art. 23-ter del Testo Unico
Edilizia (DPR 380/01), definisce cinque categorie principali. È
importante non confondere queste categorie con le classi catastali,
poiché, sebbene collegate, sono distinte. Ecco una panoramica delle
categorie:
A) Residenziale: Include tutte le abitazioni,
siano esse private o condivise con altre funzioni (come
abitazioni-studio o abitazioni- affittacamere), a condizione che la
parte prevalente dell'unità sia destinata a uso abitativo.
Abis) Turistico-ricettiva: Riguarda strutture
come alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi, aree di
sosta e altre attività ricettive come ostelli e strutture
extra-alberghiere.
B) Produttiva e direzionale: Comprende industrie,
laboratori artigiani, magazzini, officine, attività produttive di
beni e servizi, nonché sedi di enti e aziende come banche,
assicurazioni, centri di ricerca e uffici privati.
C) Commerciale: Riguarda negozi, attività di
grande distribuzione, mercati, esposizioni e attività di
somministrazione di alimenti e bevande, come ristoranti e bar.
D) Agricola e funzioni connesse: Include terreni
e strutture per la produzione agraria, allevamento, forestazione,
attività colturali, serre, agriturismi e simili.
Se un immobile ha più destinazioni d'uso, quella prevalente è
determinata dalla superficie utile. Ad esempio, se un'unità è per
il 50,01% produttiva e per il 49,09% commerciale, verrà classificata
come immobile produttivo, a condizione che le attività siano
collegate tra loro.
Questa definizione è cruciale per comprendere meglio il contesto
e l'uso dell'immobile, ed è un punto di partenza importante per la
lettura del documento.
Cambio di destinazione d'uso rilevante
Un cambiamento di destinazione d'uso è considerato
urbanisticamente rilevante quando si modifica l'uso originario
dell'immobile, sia con opere che senza, e si passa a una categoria
funzionale diversa rispetto a quelle elencate precedentemente. Se il
nuovo utilizzo rientra nella stessa categoria funzionale dell'uso
originale, non si tratta di un cambiamento rilevante.
Per fare un esempio: se desideri trasformare un'abitazione in un
affittacamere, poiché entrambi appartengono alla categoria
residenziale, non si configura un cambiamento rilevante. Al
contrario, se intendi convertire un locale destinato al commercio
all'ingrosso (categoria produttiva) in un centro sociale (categoria
direzionale), si tratta di un cambiamento rilevante, poiché si passa
a una categoria funzionale differente.
Ora che abbiamo chiarito le categorie di destinazione d'uso,
possiamo approfondire l'argomento centrale.
Quando è possibile cambiare la destinazione d'uso?
Per semplificare, possiamo considerare che, generalmente, il
cambio di destinazione d'uso è permesso, salvo alcune eccezioni:
Restrizioni del Regolamento Condominiale
Se
vivi in un condominio, il regolamento condominiale potrebbe vietare
il cambiamento. Questa restrizione è valida solo se il regolamento
è di tipo contrattuale, approvato all'unanimità da tutti i
condomini. Un esempio tipico è il regolamento approvato dai
proprietari al momento dell'acquisto dell'immobile dalla ditta
costruttrice. Se il regolamento è stato approvato con una
maggioranza diversa (assoluta, relativa o qualificata), non può
imporre limitazioni all'uso dei singoli locali.
Requisiti Legali dell'Immobile
L'immobile
deve rispettare determinati requisiti obbligatori per legge. Ad
esempio, gli ambienti residenziali devono soddisfare specifiche
prescrizioni igienico-sanitarie, come superfici minime e rapporti
aeroilluminanti. Le norme variano da Comune a Comune, quindi è
possibile che una modifica accettata a Roma non sia concessa a
Milano, Torino o Napoli. Ad esempio, a Firenze non è permesso
trasformare un'unità al piano terra in abitazione se l'accesso è
diretto sulla strada.
Normative Urbanistiche Comunali
Il Piano
Regolatore Generale (PRG) o altri strumenti urbanistici comunali
possono limitare la possibilità di cambiamento di destinazione
d'uso. Rivolgendoti all'ufficio tecnico del Comune e consultando le
mappe urbanistiche, puoi verificare le restrizioni applicabili al
tuo immobile e gli interventi edilizi consentiti.
Interventi Edilizi e Limiti: Gli interventi
edilizi sono classificati come manutenzione ordinaria, manutenzione
straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione
edilizia e nuova costruzione. Ad esempio, sostituire le piastrelle
del bagno è considerato manutenzione ordinaria, mentre aprire una
porta in un muro portante è manutenzione straordinaria. Il PRG
indica il tipo di intervento massimo consentito per il tuo immobile.
Ad esempio, se possiedi un edificio in centro storico e il PRG
prevede solo la manutenzione straordinaria, non potrai demolire e
ricostruire o cambiare la destinazione d'uso, poiché questi
interventi sono di livello superiore. Se il limite massimo è la
ristrutturazione edilizia o superiore, potrai procedere con il cambio
di destinazione d'uso.
Ogni tipo di intervento richiede una pratica specifica da
presentare in Comune. E per il cambio di destinazione d'uso?
Quale pratica edilizia è necessaria? SCIA o Permesso di
Costruire?
Affrontiamo il tema del cambio di destinazione d'uso e le pratiche
edilizie necessarie.
In generale, il cambio di destinazione d'uso, anche se comporta
solo lavori minimi o nessuna modifica strutturale, è considerato una
ristrutturazione edilizia e richiede un Permesso di Costruire. Questo
perché, al termine dell'intervento, l'immobile presenta
caratteristiche diverse rispetto a quelle originali. Pertanto,
qualsiasi cambio di destinazione d'uso, indipendentemente dall'entità
dei lavori, è classificato come ristrutturazione edilizia pesante.
Tuttavia, se il cambio di destinazione d'uso avviene all'interno
della stessa categoria funzionale (come ad esempio da pub a
ristorante), è possibile utilizzare la Comunicazione Inizio Lavori
Asseverata (CILA), come previsto dal DL Semplificazioni 2020. Questo
semplifica il processo e riduce i requisiti burocratici.
Per i cambiamenti di destinazione d'uso che rientrano nella stessa
categoria, non è necessaria una pratica complessa. Ad esempio, è
sempre possibile trasformare un'affittacamere in abitazione, purché
le caratteristiche dell'immobile lo permettano.
Abbiamo finora considerato il cambio di destinazione d'uso dal
punto di vista urbanistico. È importante notare che, dopo aver
effettuato il cambiamento, è necessario aggiornare anche la
situazione catastale dell'immobile. Questo comporta una modifica
della rendita catastale e della categoria, con conseguenti variazioni
nelle tasse da pagare (IMU, TARI, ecc.).
Infine, prima di iniziare a utilizzare l'immobile con la nuova
destinazione, sarà necessario depositare in Comune il Certificato di
Agibilità, corredato dai certificati di conformità degli impianti.
Tutti gli impianti devono essere conformi alle normative vigenti per
garantire la sicurezza e l'idoneità dell'immobile.
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